Etapa de tranziţie spre economia de piaţă îşi pune amprenta şi asupra modului de desfăşurare a unei afaceri, prin exigenţele sporite pe care le ridică piaţa imobilului de oficii. În ultimii ani, piaţa oficiilor închiriate înregistrează un dinamism fără precedent, cu consecinţele respective ale ramurilor conexe.
Cu o rată de creştere cu circa 15% anual, piaţa oficiilor închiriate este unul din cel mai deschis şi receptiv sistem pentru majoritatea companiilor şi investitorilor. Aceasta se exprimă prin numărul relativ mare a operatorilor şi a clienţilor atât autohtoni, cât şi străini. Potrivit portalului Yellow Pages Moldova, pe piaţa din capitală activează aproximativ 10 companii cu domeniul de activitate – închirierea spaţiilor pentru oficii.
Clădirile administrative, hotelurile, instituţiile ştiinţifice, pe lângă serviciile de bază continuă să acorde spre închiriere spaţii pentru oficii. Însă, conform estimărilor agenţilor imobilari tendinţa principală la moment este cererea sporită pentru oficiile de categoria cea mai înaltă (A) din cadrul centrelor de bussines.
Piaţa imobilelor cu destinaţie de afaceri indică oferte de vînzare a unui m.p cu oscilaţia de preţuri între 15 şi 30 euro, suprafaţa totală disponibilă pe piaţa Chişinăului fiind de 120 000 m.p. Spaţiile oferite spre închiriere variază între 70 şi 500 m.p. Se evidenţiază insuficienţa acută a suprafeţelor de oficiu mici. La moment pe piaţă de imobil practic nu sunt încăperi calitative având suprafaţa de până la 200 m.p., care dispun de o intrare separată. Deficitul dat este condiţionat faptul că proprietarii nu se grăbesc să comercializeze încăperile, ci preferă să le dea în chirie pe un termen îndelungat (36-48 luni).
,,Companiile închiriază spaţii mari, de 200-500 m.p.,ceea ce mai înainte era o raritate”, menţionează Ghenadie Gurdiş, specialist în administrarea imobilelor comerciale la Bursa ,,Lara”.
Propunerile de comercializare a unui m.p., obiecte din segmentul dat variază în diapazonul de preţuri în dependenţă de categorii: din suprafaţa totală, categoriilor A şi B le revine câte 25%, iar restul 50% sunt birouri de clasa C (oficii din cadrul clădirilor administrative, hotele), precum şi de amplasarea obiectului, starea lui tehnică, suprafaţa şi gradul de finisare a încăperilor.
,,Primul şi principalul indicator de preţuri este locul amplasării oficiului” afirmă Alexandru Panov, Director General al Kentford Capital Corporation S.A. Potrivit lui ,,un oficiu de calitate trebuie să fie amplasat în centre de afaceri, situate în partea centrală a oraşului şi care să reprezinte nişte locaţii prestigioase”.
Astfel, putem conchide că cererea pentru oficii de lux este în continuă creştere. Acest fapt este demonstrat şi de datele Bursei Imobiliare ,,Lara”: volumele declarate de construcţie a oficiilor de clasă ,,A” pentru perioada anilor 2007-2010 sunt de circa 100 mii m.p. De asemenea, este necesar de marcat faptul apariţiei noilor participanţi, inclusiv a companiilor investitoare occidentale cu proiecte ambiţioase: centrul de afaceri din str.A.Mateevici, centrul CC ,,Moldova”, Sky Tower, Le Roi şi altele. Cererea de oficii de calitate aşteaptă dare în exploatare a noilor obiecte, pe când cerinţele arendatorilor faţă de încăperi devin tot mai riguroase.
Companiile care arendează spaţii pentru oficii solicită condiţii pe măsură în centrele de bussines calitative cu infrastructura necesară şi reţele moderne privind energia electrică, a apei, a sistemului de canalizare, a legăturii telefonice şi on-line, precum şi supravegherea video.
Potrivit specialiştilor la Bursa ,,Lara”, circa 60% din beneficiarii oficiilor sunt companii autohtone, alte 40% – companii mixte sau întreprinderi cu capital străin: italiene, româneşti, ruseşti, ucrainene.
,,Piaţa spaţiilor de birou este destul de atractivă şi de perspectivă. Chiar dacă construcţia unui centru de business presupune investiţii enorme, rentabilitatea este destul de bună. Nu întâmplător pe acest segment de piaţă încearcă să pătrundă investitori străini” susţine Alexandru Panov.
Actualmente tendinţa de bază este darea în exploatare a unor centre de bussines moderne. Investiţiile pentru construcţia unui centru de business se ridică până la 10 mln euro (un centru de business de elită cu o suprafaţă de 10 000 mp). Rentabilitatea medie a unei astfel de afaceri este de 8% anual, faţă de 3% în Europa occidentală, iar investiţiile pot fi recuperate într-o perioadă de până la 10 ani. În segmentul de piaţă lux (clasa A), în prezent, lupta se duce între centrele de business Sky Tower, Ipteh şi Le Roi. Cererea de birouri este mare şi în imobilele amplasate pe străzile centrale din sectoarele capitalei: Râşcani – bd. Renaşterii şi Moscova, Botanica – bd. Dacia, Buiucani – bd. Alba Iulia.
Potrivit unui studiu privind dezvoltarea economică a Chişinăului, realizat de Vasile Golovco în cadrul proiectului PNUD ,, actualii proprietari ar putea să cedeze din participaţiile lor din capitalul social în favoarea unor noi investitori, pentru a favoriza dezvoltarea şi modernizarea acestui segment din economia naţională”.
În ceea ce priveşte prognozele, există o doză de probabilitate sporită ca ratele de chirie vor continua să crească în limitele de 12-14%, valoarea medie poate să crească până la 15%, preţurile fiind într-o dependenţă directă de rata inflaţiei, scăderea dolarului şi alţi factori care influenţează, nemijlocit, orice produs.
